根据测算，预计到2027年，物业管理行业管理规模将突破350亿平方米，截至2023年底，全国有37.5万家物业企业，854.3万从业人员，而他们营收高达1.696万亿元，这份成绩单，宛如冬日里的一缕温暖阳光，虽静默无声，却胜似千言万语的褒奖，让物业圈子这个冬日不再寒冷，而是弥漫着阵阵温馨而热烈的暖流。

当前，市场竞争已从增量市场逐渐转向存量市场，并购市场回归理性。高质量发展已成为行业“主旋律”，物业企业不再一味追求规模体量，结合增值服务、净利润和营收等经营指标，有针对性的进行拓展，拓展上更加注重质量，同时对于“拖后腿”的项目，主动选择“断舍离”策略。

近年来，物业管理行业经历了快速的规模扩张，管理面积持续增长，市场规模不断扩大。据中研普华产业研究院数据显示，预计到2025年物业管理行业市场规模将达到2万亿元。这一增长主要得益于城镇化率的提升（2024年达68.2%）、房地产存量面积超580亿平方米、政策支持以及技术革新。例如，万物云物业、碧桂园服务、保利物业等头部企业通过并购整合加速市场渗透，2024年碧桂园服务在管面积突破18亿平方米，城市服务业务营收占比提升至15%，较2020年增长300%。然而，随着市场竞争的加剧，行业从增量市场逐渐转向存量市场。企业间的竞争不再仅仅是规模的比拼，更在于服务质量和运营效率的提升。2020-2024年，物业管理行业并购交易金额累计超800亿元，头部企业通过横向整合扩大管理密度，纵向延伸至城市服务、智慧社区等高附加值领域。此外，市场竞争还体现在区域分化上，一线城市仍是高端物业主战场，但二线城市增速最快，三四线城市则受益于城镇化下沉政策，老旧小区改造和县域商业综合体推动需求释放。中小企业在市场竞争中则通过差异化服务寻找生存空间。部分企业聚焦区域市场，以灵活服务和良好的口碑传播维持竞争力。

在物业管理行业的发展历程中，过去两年的“规模为王”策略曾主导了企业的扩张路径，物企通过大规模收购快速做大业绩，以满足资本市场对规模增长的期望。然而，这种策略也带来了诸多问题，一方面，并购标的的商誉计提减值以及投后整合效果不佳，导致部分企业净利润大幅下降；而并购整合的成功通常涉及文化基因的改造、IT系统的垂直深入以及采购系统的优化。‌另一方面，频繁的关联方交易使得物业企业面临应收账款恶化、财务坏账风险加大的问题。物业行业并购热潮在经历了前期的快速增长后，逐渐趋于理性，并购更加谨慎，央国企并购相对活跃，并购方向从单纯的“规模型”向“业务型”转变，更加聚焦于特色细分赛道。例如，万物云在2025年开年的并购中，充分考量了被并购企业项目与自身业务的契合度，通过收购深圳中洲物业，进一步提升了重点城市的价值街道密度。

如今，部分物企在业务上已开始“去地产化”，主动断舍离关联方关联交易，而且在品牌上也开始去“地产化”，即更新更换与关联方有关的品牌和企业名称，以提升自身独立性和市场竞争力。近期资本市场对物业管理行业的热情有所回升，部分企业通过回购股票等方式稳定股价，而在股东回报方面:分红率、股息率创双高，增强了投资者信心。

同时，行业逐渐认识到服务品质是企业发展的核心竞争力，企业不要盲目追求高毛利率，应该将关注点放在现金流和服务口碑上，追求合理的毛利率水平，保持“长坡薄雪”。企业开始从基础服务入手，通过提升服务品质来夯实品牌根基，实现市场份额的扩张。同时，物业服务企业也在积极探索多元化的服务模式，如综合设施管理、城市服务和养老服务等，以满足不同客户群体的需求，但是其并没有取得突破性进展，行业的“第二增长曲线”还是没有建立起成效。随着物业管理行业向高质量发展转型，企业的发展逻辑正逐步回归到物业服务的本质：通过高品质服务夯实品牌根基，实现市场份额的扩张；凭借基础服务维持稳定的现金流和企业利润；在此基础上，不断探索多元、创新的服务模式，以提升企业整体经营水平和服务质量，进而提高客户满意度。为了进一步提升服务品质，物业管理行业正加速从“互联网+”向“人工智能+”的服务模式转变。

另外，市场上岀现以“弹性定价”杀入低价市场，把定价权交给业主就如同给行业扔了一颗深水炸弹。如何做到“质价相符”？这似乎比“带资进场”更有杀伤力，我相信一切都是为了管控成本而倒推出来的新玩法，这种玩法似乎让物业公司由被动变为主动，因定价权交给了业主，业主要为自己的选择负责，进而有效地减少了投诉。但这是否是一厢情愿？高质高价也是行业的另一种声音，理由是能够实现公平竞争，优化行业资源配置，有助于企业高质量发展。这两种模式都非常考量企业的商业智慧。

展望未来，AI技术应用浪潮将对物业管理行业产生深远影响。通过AI算法，企业可以实现设备故障预测、能源消耗优化等，提升管理效率。例如，万物云将AI视为重塑物业管理价值链的核心引擎，通过“场景优先、数据筑基、技术赋能”的战略框架，推动物业服务的全面变革，并提出物业服务将呈现“五化”趋势：岗位物联网化、服务AI化、作业流程化、机械化、服务报告数字化。

未来，物业管理行业的市场格局将继续演变。首先，并购市场将更趋谨慎，“升维服务业态”成为并购重点方向，打造差异化竞争优势，收购科技服务、环卫服务等专业服务公园的比例正逐渐提高。其次，随着市场竞争的加剧，且有质量的规模成为关注重点，行业集中度将进一步提升，头部企业通过并购和整合，将形成更大的规模优势。第三，资产收购式交易频现，物企反哺地产关联公司。

此外，由于大部分物业公司都在香港上市，汇率对港股资金面的影响比A股多，而股价的涨跌与人民币汇率贬值是否短期可控有关，如短期可控，则资金面就有修复的空间。。

但随着大数据的普遍应用，未来的市值估值将与数字资产、AI、算法和算力挂钩，而不再单纯以营收、增值服务收入、在管面积、第三方在管面积、净利率和每股基本盈利等指标挂钩。

服务品质的提升将是物业管理行业未来发展的关键，“好服务”助力“好房子”，实现资产保值增值。企业需要通过高品质服务夯实品牌根基，同时探索多元、创新的服务模式来提升整体经营水平和服务质量。此外，基于AI和大数据的服务模式将为物业服务带来新的变革，通过构建服务数据大模型，实现“数智赋能”，让服务更优质、更高效。

同时，为了打造一个全智能、全方位、全角度的服务体系，未来需设立一个数字管家岗位，即超级智能体管家。把数据作为底层架构，依托物联网、AI、云计算和5G等手段，构建一个服务数据大模型，生成式的服务人工智能将从这些大规模的数据中学习和训练，从而用“数智赋能”让服务更“优质”更“高效”，加快形成“新质服务力”。以解决各个部门因独立运行而可能导致的数据孤岛和低下的效率，信息不一致也可能导致重复劳动和管理盲区，这不仅仅会拖累运营效率和服务质量，也会埋下安全隐患和增加服务成本。

物业企业在社区增值服务上，通常重点布局在社区生活服务、美居服务、社区零售和空间运营服务的赛道上，而部分物企却加码高收益的商业运营赛道，即“物管+运营”的服务模式，除了前期的定位、策划，到后期的租户招揽和运营管理，都是其服务内容，其中新希望服务和华润万象生活尤为亮眼。

同时，物业服务企业应避免盲目追求平台流量业务，而是通过探索开展上下游的供应链金融、互联网金融中的社区金融、实名认证的区块链金融，未来物业公司不止是线上线下的金融公司，同时还是空间数字科技公司，但本质还是物业服务，资产却是数据，拓展服务边界。

2023年12月31日，国家数据局等17部门联合印发《“数据要素×”三年行动计划（2024—2026年）》，其中拓展数据要素应用场景、培育完善数据产业生态、提升数据服务质量效益、推动数据要素价值创造等新业态将成为经济高质量发展的重要驱动力量。与此同时，数商这一概念应运而生。在推动数据要素价值化过程中，政府、数商、科技公司等各方主体都有不同的角色和责任，而数商在其中起到最核心的作用。